東南アジア比較シリーズ① 〜所有権事情〜

本日は海外の所有権についてご説明します。 日本の不動産は外国人であっても、永住権や日本国籍の有無、またビザの種類による規制なしで、土地・建物共に所有権が認められております。さらに、所有権に期限は無く、自由に売買することができ、贈与・相続させることも可能です。 不動産の購入、所有、売却時にかかる税金等も日本人の場合と違いはありません。 では東南アジアの所有権はどうなのでしょうか。今回は、タイ・マレーシア・フィリピン・ベトナム・カンボジアの不動産所有権事情についてお話しします。 タイ

画像：https://www.traveldailymedia.com/thailand-4-0-policy-key-factor-in-hiltons-bangkok-expansion/ 【土地】・・・X タイは、1970年まで外国人が土地を所有することが可能でした。しかし現在は外国人の土地所有は認められていません。ただし、4,000万バーツ（約１億4000万円）以上の投資金を持ち、投資期間が3年以上、指定された地域内の土地であるなどの条件を満たした上で大臣による承認が得た外国人は、1,600㎡まで土地の所有がみとめられています。 【コンドミニアム】・・・○ タイのコンドミニアムは、外国人または外国法人の所有が認められています。保有するコンドミニアムのユニットの総床面積は、コンドミニアムの全ユニットの総床面積の49％までに制限されています。 マレーシア

【土地】・・・○ もともとマレーシアの土地はすべて州及び連邦政府といった行政が管理・所有していましたが、一部プランテーション事業のために譲渡したことで、土地に関しても永久的な権利として登記できるようになりました。そのため、不動産の購入において土地と建物両方の所有権を取得・登記できる（Freehold)の土地と、州政府が賃貸している土地（Leasehold）の２つの種類の土地があります。 【コンドミニアム】・・・○ コンドミニアムの所有権は認めれていますが、価格上昇を防ぐため、外国人が購入出来る不動産は、原則100万リンギット（約2,700万円）以上の物件と定められています。ただし、この原則はマレーシアの連邦政府が定めたもので、マレーシアでは各州政府ごとに自治権を持つため、一部の州では最低購入金額や取得可能な物件の種別が異なります。 また、連邦直轄領のクアラルンプール、ラブアン、プトラジャヤは、コンドミニアムやアパートメントが供給過剰で空室が増えていることから、外国人の購入を促すべく2020年１月より最低価格が60万リンギット（約1,500万円）に引き下げられました。 フィリピン

画像：https://filipinotimes.net/feature/2018/12/27/philippines-real-estate-market-2019/

【土地】・・・X

フィリピンでは外国人による土地所有が認められていない為、土地だけではなく、戸建て住宅の所有も出来ません。（法人であれば、フィリピン人による株式保有が60%以上であることを条件に、外国資本が入っていても土地の所有が認められています。）

外国企業・外国人による土地の賃借は認められていいます。投資目的のみに利用される土地のリースの場合は、最長50年、更新期間は1回限りの25年、投資のみを利用目的としない土地のリースは最長25年、更新期間は1回限りの25年となっています。また公有地については、フィリピン国民に対するリースホールドしか認められていません。

【コンド】・・・○

コンドミニアムに関しては、全ユニット数の40%を上限に外国人の所有権が認められています。

ベトナム

2015年7月1日の住宅法改正によって、ベトナムでも外国人による不動産投資が解禁されました。

【土地】・・・X

ベトナムでは、土地は全人民の所有に属する公財産であり、国が代表して土地を管理しているため、外国人だけでなくベトナム人も土地の所有権が認めらていません。その為、ベトナムで不動産を購入する際には、国からレッドブックと呼ばれる土地使用権証書の発行を受けて、土地の「使用権」を得るかたちとなります。外国人の場合、土地使用権の期間は50年間と定められています。また、1回に限り50年間の延長が認められているため、実質的には最大で100年間まで使用権を行使することが出来ます。

【コンドミニアム】・・・○

建物等の地上に立てられた不動産資産は、土地とは区別された権利として、所有権が認めらています。ただし、外国人が購入できるコンドは、外国人の購入枠許可を受けた開発プロジェクトのなかで、プロジェクト内の棟の30％までと定められています。

カンボジア

【土地】・・・X カンボジアでは、「全ての人間は、個人的であれ集団的であれ、土地を所有する権利を有している。カンボジア（クメール）法人とクメール国籍の市民のみが土地を所有する権利を有する」と定められており、外国人の土地の所有は認められていません。 【コンドミニアム】・・・○ コンドミニアムは、地上階および地下階を除き、2階以上の上層階部分については、外国企業また外国人の所有が認められています。ただし、該当建物の総占有面積の70％が上限とされています。 いかがでしたか？ 日本と違い、東南アジアのほとんどの国では外国人による土地の所有権が認められていません。また建物に関しては、土地とは区別された権利として所有権は認められている国が多いです。 最近は分散投資として、海外不動産の人気も高まっておりますので、ご参考ください。