知っておきたいリスクと対策について
不動産投資はメリットばかりでなく、当然リスクもあります。ですが、リスクを恐れるあまり、なにも行動を起こさない事で機会損失に繋がる可能性もありす。不動産投資のリスクは物件の選び方や購入後の運用、管理の状況次第で回避できる点も多々あります。またリスクはしっかり理解することで回避することもできるのです。まずはどの様なリスクがあるかを知ることが大切です。
１. 為替リスク
為替リスクは文字通り、日本円と外国通貨との為替相場の変動により、外貨建て資産の価値が変動する可能性のことをいいます。海外の不動産売買は基本的にその国の通貨で行うため日本円との交換における為替レートの変動に注意が必要になります。ただし、こちらはメリットになる場合もあります。日本円の価値が上がっている時に海外不動産に投資を行い、家賃や売却の際の代金を受け取る際に、その国の通貨価値が上がっていた場合は、大きなリターンを受けることができます。購入時期の見極めが重要になってきます。
２. カントリーリスク
カントリーリスクとは、投資対象国や地域において、国や地域の金融危機や政情不安などが起こることで、価格が大きく変動するリスクのことを指します。カントリーリスクが発生するのは、その国における急激なインフレや通貨・株価などの急落、国債の債務不履行（デフォルト）といった経済情勢の変化など、さまざまな要因が挙げられます。また、政権交代などの政治情勢の変化も影響することがありますし、紛争や内乱、テロが起こった場合も、カントリーリスクにつながります。さらに、地震や津波、噴火といった大規模災害などの発生がカントリーリスクと判断され、その国に投資していた資金が引き上げられることもあります。
３. プレビルド物件リスク
プレビルド物件とは物件完成前に、購入が出来る物件です。その為、海外では完成前物件の工事が止まってしまった結果、工事が再開されずに放置されてしまうことがあります。海外のプレビルド物件を購入する場合は、デベロッパーの見極めが重要になります。またプレビルド物件の場合、工事が止まる事はなくても、日本と違い工事の遅延が起こる場合があります。デベロッパーにもよりますが、「完成予定より１年間は遅延のペナルティなし」など契約書に記載されている事がありますので、その当たりも購入する際には注意しましょう。
４. 物件管理リスク
日本と同様に空室や滞納リスクは海外でも起こりえます。その為、管理会社の協力が不可欠になります。特に日本に居ながら海外不動産を運用する場合、ご自身での現地対応が難しい為、信頼できる管理会社が必要になります。海外の物件の場合、デベロッパー又はデベロッパーの関連会社が建物管理をする事がほとんどです。占有部分の管理に関してどの管理会社に依頼をするかがポイントになります。日系の管理会社が新興国で投資用物件の管理業務を行うケースも増えてきています。メンテナンスなど高品質で対応してくれる管理会社もあるため、現地で何かあった際に、ご自身の代わりに動いていただける信頼できるパートナーを見つけておくことでリスク回避が可能になります。
5. 売却時のリスク
プレビルドで売り出された販売開始直後の物件は、販売価格が安いケースが多いです。その為、プレビルト物件の最大のメリットは、不動産を安く購入できることでキャピタルゲインを狙える事です。しかし、不動産売買は需要と供給のバランスによって価格が変動します。買い手が多ければ高値で売却でき、逆に少なければ価格が下がる可能性があります。プレビルド物件を購入したからと言って、必ずしもキャピタルゲインが得られるとは限りません。物件購入の際には、周辺環境や物件のクオリティ、また価格が適正化なのかを見極めましょう。